|
Юридическая консультация
Покупка недвижимости шаг за шагом.
1. Если вы связались с нами заранее и предупредили о своем приезде, мы предложим вам бесплатное недельное проживание в частных апартаментах и бесплатно встретим вас в аэропорту.
2. Второй этап - выбор недвижимости. После предварительного обсуждения желаемых вариантов, наши сотрудники составят график показов недвижимости. В назначенный час за вами заедут в отель, по окончании просмотров доставят обратно. В течение одного дня мы позываем в среднем 5-6 объектов. Обычно просмотры занимают 2-3 дня.
3. После выбора подходящего вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется договор бронирования, в котором, в том числе, указываются условия, способ оплаты и предполагаемая дата сделки. При подписании договора покупатель выплачивает аванс в сумме не более 10% от стоимости недвижимости (как правило около 5%), тем самым резервируя недвижимость за собой. Срок резервирования - 2-3 месяца. За это время мы соберем все необходимые для сделки документы и, при необходимости, оформим ипотечный кредит.
Если речь идет о покупке новостройки, то бронирование производится на условиях, предлагаемых строительной компанией.
4. Открытие банковского счета. Если вы планируете получать ипотечный кредит, то счет нужно открывать в том банке, который будет вас кредитовать. Однако, вне зависимости от ипотеки, счет в испанском банке вам понадобится. Во первых, вы сможете аккумулировать на нем деньги для оплаты покупки, а, во вторых, в последствии с этого счета будут сниматься коммунальные платежи и некоторые налоги. Наши сотрудники сопроводят вас в банк, помогут правильно все оформить, получить банковские карточки, доступ к счету через интернет и т.п.
5. Оформление ипотеки. Разные банки предлагают разные условия кредитования и предъявляют разные требования к оформлению документов на ипотеку. Мы подскажем вам, с каким банком лучше работать в вашем случае, как правильно оформить документы на русском языке, куда обратиться за переводом на испанский язык, и много других тонкостей. Общение с банком мы полностью берем на себя. Подробнее об ипотеке.
6. Получение в полиции идентификационного номера иностранца (N.I.E.). Этот номер аналогичен российскому ИНН и необходим для оплаты налогов. Также он понадобится в том случае, если вы надумаете, например, покупать в Испании автомобиль.
7. Подписание сделки у нотариуса. Если вы запрашивали ипотечный кредит, то договор на предоставление ипотеки подписывается одновременно с договором купли-продажи. Таким образом, у нотариуса должны присутствовать продавец, покупатель (либо их представители) и представитель банка. На имя нового владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica. У нотариуса происходят окончательные финансовые расчеты. Оплата производится банковским чеком, после чего вам передаются ключи от купленного жилья. С этого момента вы становитесь собственником. Подробнее об оформлении сделок с недвижимостью.
8. Регистрация сделки и оплата налогов. После процедуры подписания следует оплатить налоги и зарегистрировать вашу новую недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно длится от одного до трех месяцев. Если недвижимость куплена с ипотечным кредитом, то регистрацией и оплатой налогов занимается банковский юрист. В обратном случае - наше агенство.
9. Эксплуатация недвижимости. При необходимости вы можете сдать квартиру в аренду через наше агентство, заключить с нами договор администрирования, поручить нам меблировку вашего жилья, установку телефона, интернета, спутниковой антенны и проч.
Как выбрать агентство. Практические рекомендации.
Выбирая агентство, прежде всего поинтересуйтесь, испанская это фирма, или российская. Если российская, то имеет ли она собственный филиал на Тенерифе. Иначе есть вероятность, что вас просто переадресуют к "партнерам", и вы заплатите комиссионные лишнему посреднику.
Выясните, какие услуги входят в сервис агентства и являются бесплатными, а за что надо платить отдельно.
Имейте в виду, что комиссию берут с продавца недвижимости. Покупатель не платит агентству ни комиссионные, ни какое-либо другое дополнительное вознаграждение. Все включено в цену!
Попросите заранее черновик договора на оказание риэлтерских услуг и прочитайте его в спокойной обстановке.
Не подписывайте договоров, запрещающих вам обращаться в другие агентства, на Тенерифе приличные компании так не работают.
Будьте осторожны с уличными зазывалами.
Не верьте слишком радужным обещаниям: вид на жительство для всей семьи, трудоустройство ваших родственников, ипотека 110% и проч. Зачастую это просто "сыр в мышеловке".
Если вам предлагают варианты по очень низкой цене, это должно насторожить. Прежде чем решиться на покупку, соберите побольше информации. Сейчас в самом деле встречаются очень выгодные предложения, но вы можете столкнуться и с другой ситуацией. Дело в том, что даже в центральной курортной зоне существует ряд неликвидных комплексов, пользующихся дурной репутацией и заселенных нелегальными эмигрантами и другими неблагополучными категориями населения. Кроме того, на жилье в некоторых старых комплексах невозможно получить ипотеку, поскольку там не существует "division horizontal", то есть у квартир нет собственного регистрационного номера, и они куплены на условиях долевого участия. Купить такую квартиру можно очень дешево, но вот сдать в аренду приличным людям, или продать - ни за какие деньги. Уважающие себя агентства не должны скрывать такую информацию.
Пробуйте торговаться, это принято.
Перед тем, как заплатить аванс за квартиру, попросите показать вам выписку из Регистра собственности (Nota Simple Informatlva).Там будет указано имя хозяина, точный адрес и площадь покупаемого жилья.
Чего категорически нельзя делать:
Посылать без договора деньги фирмам и их сотрудникам - частным лицам. Все средства нужно аккумулировать на СВОЕМ счету.
Давать генеральную доверенность.
Давать доступ к вашему банковскому счету (карточку, интернет-коды). Если вы доверили вашему агенту получить в банке вашу карточку или коды для доступа в интернет-банк, то сразу же смените пароль.
Доверенность.
Если вы занятой человек, и у вас нет времени, чтобы присутствовать на всех этапах оформления, вы можете выписать доверенность на часть действий, либо на все действия, связанные с покупкой недвижимости (открытие банковского счета на ваше имя, получение номера иностранца N.I.E., оформление ипотеки, подписание сделки у нотариуса). Оформление доверенности на представителя агентства - обычная практика на Тенерифе. Единственное - доверенность должна быть НЕ генеральная, а только на конкретные действия, чтобы исключить возможность злоупотребления. Оформить доверенность можно у нотариуса на Тенерифе (на испанском языке, с присутствием переводчика), либо на родине, с последующим переводом и легализацией в консульстве Испании. Мы подскажем, как это сделать грамотно.
Ипотека в Испании.
При покупке недвижимости в Испании вы можете обратиться в банк и попросить ипотечный кредит. На данный момент стандартная ипотека составляет до 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании (т.е. для лиц, не имеющих испанского гражданства или вида на жительство). Вопрос о выдаче кредита в каждом случае решается индивидуально. Банк оценивает вашу платежеспособность и учитывает возраст. Ипотека может быть оформлена на срок до 25 лет, под 3,5% годовых. В последующие годы процент может меняться в зависимости от европейской ставки рефинансирования.
Документы, необходимые для оформления ипотеки:
загранпаспорт (ксерокопия страницы с фото);
контракт на работу (должно быть указано, что работа постоянная);
справка с места работы с указанием должности, заработной платы и срока работы в данной организации (срок не менее 4-х лет);
налоговая декларация или справка с места работы о получении заработной платы за 3 последних месяца (форма 2НДФЛ);
справка о наличии собственности (ксерокопия свидетельства);
выписка с банковских счетов за 3 последних месяца.
Что нужно знать об оформлении сделок с недвижимостью в Испании
Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad (Регистр собственности), где хранится информация о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее цена, точная площадь и т.п., а также регистрируются все обременения: ипотеки, залоги и проч.
Получить эту информацию можно заказав в Регистре собственности документ, называемый Nota Simple Informatlva (Простая Информационная Нота). Перед сделкой нотариус обязательно сам запрашивет Ноту Симпле, чтобы убедиться в законности передачи прав новому владельцу.
Если на недвижимость существует ипотечный кредит, то его необходимо отменить перед сделкой.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец, или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариально.
Если владельцев недвижимости несколько, либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев, либо нотариально заверенная доверенность от них.
Нотариус обязательно спросит вас о вашем семейном положении и запишет его с ваших слов. По закону Испании, если покупатель недвижимости состоит в браке, и между супругами не существует договора о раздельном владении имуществом, то Эскритура в обязательном порядке оформляется на обоих супругов.
В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не одного владельца, а нескольких, на условиях долевой собственности.
Если кто-либо из участников сделки не говорит по-испански, при нотариальном оформлении обязательно должен присутствовать переводчик, который тоже ставит свою подпись на договоре купли-продажи.
Расходы, связанные с приобретением недвижимости в Испании
Прежде всего нужно сказать, что Канарские острова, в частности Тенерифе - это особая экономическая зона, и налоги и расходы на приобретение недвижимости здесь ниже, чем на остальной Испанской территории.
Существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной.
Немаловажный момент: в Испании широко практикуется занижение в Эскритуре официально декларируемой стоимости недвижимости с целью снижения расходов и налогов, связанных с покупкой. Делать это нужно с осторожностью, чтобы избежать проблем с налоговой инспекцией.
Суммарно все затраты по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 7-8% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 10%.
При приобретении новой недвижимости оплачиваются следующие налоги:
Налог на добавленную стоимость. Этот налог для квартир и жилых домов составляет 5% на Канарских островах (Тенерифе) и 7% в материковой Испании. Для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре.
Налог на документальное оформление юридических актов составляет 0,75% от стоимости, указанной в Эскритуре.
При приобретении вторичной недвижимости взимаются следующие налоги:
Передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращенно I.Т.Р.), составляет на Канарских островах (Тенерифе) - 6,5% и в материковой Испании - 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре.
Налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Этот налог выплачивает владелец недвижимости, то есть продавец. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним ее хозяином.
Другие расходы при покупке недвижимости в Испании:
Нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости и в среднем составляет около 500-600 евро, но в случае оформления ипотечного кредита отдельно оплачивается гонорар нотариуса за ипотечный договор.
Расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, например при цене недвижимости от 50.000 до 100.000 евро она колеблется в пределах от 120 до 180 евро.
Комиссия банка за открытие ипотеки. В разных банках условия разные, но обычно сумма состаляет до 1-2% от размера кредита.
Страховка квартиры. Расценки у испанских страховых компаний вполне умеренные, годовая страховка на жилье среднего класса обойдется в 150-200 Евро.
Ежегодные налоги на недвижимость и ежемесячные платежи.
Ежегодный налог на собственность на Тенерифе составляет 200 - 600 Евро, в зависимости от стоимости недвижимости. Он платится в местную мэрию - Ayuntamento. Чтобы не беспокоиться о сроках и суммах выплат, в мэрии можно оставить номер вашего банковского счета, и налог будет сниматься каждый год автоматически.
Оплата за вывоз мусора. Также можно оформить в мэрии автоматическое снятие со счета, 35-40 Евро два раза в год.
Ежегодная декларация нерезидента. Каждый год владельцы недвижимости обязаны оплачивать налог "на доходы нерезидентов". Сумма каждый раз высчитывается индивидуально и меняется от года к году. Регулярного контроля за оплатой этого налога со стороны фискальных органов не существует, но это не значит, что его можно не платить. Рано или поздно у налоговой "дойдут руки", и вам выставят сумму за все пропущенные годы, да еще и солидные пени.
Размер налога зависит от кадастровой стоимости жилья и в среднем составляет 170-300 Евро в год.
Коммунальные платежи (кондаминимум). Практически все жилые комплексы на Тенерифе организованы как товарищества собственников жилья. Все серьезные вопросы, связанные с эксплуатацией коммунальных зон, решаются на ежегодном общем собрании. Величина кондаминимума зависит от размера и состояния комплекса: количества бассейнов, наличия сада, необходимости текущего ремонта и проч. В среднам за квартиру с одной спальней нужно будет платить около 50-100 Евро в месяц. Если вы оставите администрации комплекса ваш номер счета, то эти платежи будут сниматься автоматически.
Если вы покупаете отдельностоящий дом, то коммунальных выплат не будет.
Электричество и вода оплачиваются по счетчику. Имейте в виду, что даже если квартира пустует, с вас все равно будут снимать небольшую "абонентскую плату". После приобретения недвижимости договоры на свет и воду переоформляются на имя нового владельца, и также можно заказать автоматическое снятие со счета.
Социальные программы на Тенерифе
Все лучшее - детям!
Этот лозунг - не пустые слова. Испанское законодательство предусматривает право на бесплатное образование и медицинское обслуживание для ВСЕХ детей, в том числе для детей-иностранцев.
В школу дети на Тенерифе идут с трех лет. В начальных классах занятия проводятся в игровой форме, дети много рисуют, лепят, занимаются музыкой, и, конечно же, учатся читать и считать. В государственных бесплатных школах преподавание ведется на испанском языке. Есть также ряд частных английских, немецких и испанских школ. Ваш ребенок может поступить как в государственную, так и в частную школу в любом возрасте (в соответствующий класс).
Внешкольное образование.
В каждом муниципальном округе Тенерифе существуют Детские Дома Творчества с многочисленными секциями, кружками и другими дополнительными занятиями для всех желающих. Направления самые разные: спорт, музыка, танцы, театр, рисование и т.д. Стоимость занятий минимальная: 15-20 Евро в месяц.
Для обучения ребенка в школе можно получить ученическую визу сроком на один год, с дальнейшим продлением.
Бесплатные роды на Тенерифе.
Мало кто знает, что Испания предоставляет уникальную возможность для иностранцев: бесплатное ведение беременности и бесплатные роды. В рамках этой программы будущая мама, встав на Тенерифе на учет по беременности, может получать медицинские консультации, сдавать все необходимые анализы, проходить обследования и рожать бесплатно. Бесплатное медицинское обслуживание обеспечено и новорожденному.
Клиники Тенерифе оборудованы на высоком европейском уровне, врачи и медицинский персонал отличаются доброжелательностью и внимательностью. Во время родов роженицу ни на секунду не оставляют в одиночестве, процесс постоянно контролируется при помощи современных приборов. Близким родственникам разрешается присутствовать в предродовом отделении и оказывать моральную поддержку, а новорожденного сразу же показывают любящему папе.
Ваш будущий малыш имеет уникальную возможность появиться на свет в прекрасных условиях и провести первые месяцы своей жизни на свежем морском воздухе, в чистейшей экологической обстановке и в доброжелательном окружении. На Тенерифе очень любят детей и заботятся о них.
Наши сотрудники окажут содействие в подготовке и сборе всех необходимых справок для бесплатного ведения беременности и родов.
Консультация по E-mail
|
|
| Оформление ипотеки |
 
В агентстве недвижимости Karina Properties S.L. вам помогут оформить ипотечный кредит для покупки недвижимости на Тенерифе под 3,5% годовых. Легко и удобно! |
| Отдых на Тенерифе |
Агентство недвижимости на Тенерифе Karina Properties S.L. предлагает квартиры и виллы на Тенерифе, Канарские острова, в аренду. |
| Аренда машин на Тенерифе |
Аренда автомобилей на Тенерифе, Канарские острова, с полной страховкой, без депозита, без франшизы, без предоплаты. |
| Экскурсии на Тенерифе |
Индивидуальные и групповые экскурсии по Тенерифе. Все достопримечательности Канарских островов. |
| Бесплатные роды на Тенерифе |
Клиники европейского уровня, морской воздух и солнце Тенерифе, наилучшие условия для молодых мам и детей. Роды и ведение беременности на Канарских островах - БЕСПЛАТНО! |
| Все лучшее - детям! |
Образование на Тенерифе. Школы для детей с 3х лет. Ученическая виза выдается на 1 год с дальнейшем продлением. |
|
English
Español
Pyccκuú 
